In het kort
Minister Boekholt-O'Sullivan wil de Wet betaalbare huur versoepelen: de WOZ telt zwaarder mee, minpunten voor buitenruimte verdwijnen en tijdelijke studentencontracten komen terug. Maar dit zijn voorstellen, geen wet, en de labelplicht voor 2029 loopt ondertussen gewoon door.
Samenvatting: de voorgestelde versoepelingen
Wat verandert er concreet in de WWS-puntentelling?
Overdrachtsbelasting omlaag: van 8% naar 7%
Tijdelijke contracten voor studenten: terug van weggeweest
Wat verandert er niet: de labelplicht van 2029
Wat je nu kunt doen: vijf concrete stappen
Praktisch advies voor verhuurders en vastgoedbeheerders en beleggers
Wat betekent dit voor de waarde van jouw vastgoed?
Stel: je hebt een huurwoning met een WOZ-waarde die hoog is, maar die in het huidige puntenstelsel nauwelijks doorweegt. Je zit gevangen in een maximale huurprijs die ver onder de marktwaarde ligt, terwijl de lasten alleen maar stijgen. Je overweegt te verkopen.
Dat scenario speelde zich de afgelopen twee jaar bij duizenden verhuurders af. Op 20 april 2026 stuurde minister Boekholt-O’Sullivan een Kamerbrief naar de Tweede Kamer met voorgestelde versoepelingen van de Wet betaalbare huur. De richting is duidelijk. Maar let op: dit zijn nog geen vastgestelde regels. Voor jouw vastgoed geldt nu de plicht om te sturen op wat vandaag geldt, niet op wat misschien gaat veranderen.
Let op: dit zijn voorstellen, nog geen wet. Een deel kan de minister via een besluit zelf doorvoeren. Een ander deel vraagt om een wetswijziging en parlementaire goedkeuring. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2027, maar de politieke doorlooptijd is onzeker.
De meest ingrijpende maatregel raakt het Woningwaarderingsstelsel (WWS): het systeem dat bepaalt hoeveel punten een huurwoning waard is en daarmee wat de maximale huurprijs mag zijn. Drie aanpassingen staan op de agenda. Ten eerste gaat de WOZ-waarde zwaarder meetellen. Dat betekent dat woningen in gewilde gebieden met een hoge WOZ-waarde meer punten krijgen en daarmee een hogere maximumhuur rechtvaardigen.
Ten tweede verdwijnen de minpunten die nu worden toegekend als een woning geen buitenruimte heeft. Dat is met name relevant voor appartementen in steden. Ten derde wordt de nieuwbouwopslag verlengd tot 2032, waardoor verhuurders bij nieuwe woningen langer een hogere huur mogen vragen.
Nibud wees er eerder al op dat de maximale huurprijs voor veel woningen niet in verhouding stond tot de werkelijke kosten en WOZ-waarden, wat een deel van de uitpondgolf verklaart.
Verhuurders die vastgoed kopen, betalen nu 8% overdrachtsbelasting. Het voorstel is dit te verlagen naar 7%. Op een pand van 300.000 euro scheelt dat 3.000 euro. Geen spectaculair bedrag, maar het is een signaal dat het kabinet de investeringsbereidheid in de verhuurmarkt wil herstellen. Of dit daadwerkelijk voldoende is om de uitpondgolf te stoppen, is de vraag. Vastgoed Actueel meldt dat brancheorganisatie Vastgoed Belang meer wil: wezenlijke reparaties in plaats van symbolische aanpassingen.
Een van de meest omstreden onderdelen van de Wet betaalbare huur was het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Voor studentenwoningen komt hier een uitzondering op: tijdelijke contracten voor studenten worden weer mogelijk. Dat maakt verhuur aan studenten praktischer voor eigenaren van kleine, zelfstandige woningen nabij campussteden.
“De spelregels worden bijgesteld, maar de langetermijnverplichting om te verduurzamen loopt gewoon door. Wie zijn portefeuille nu in kaart brengt, stuurt op feiten in plaats van op verwachtingen.”
Ongeacht hoe de versoepelingen van de Wet betaalbare huur zich verder ontwikkelen, staat een andere verplichting ongewijzigd vast. Vanaf 1 januari 2029 mogen woningen met energielabel E, F of G in de huursector niet meer worden verhuurd zonder verduurzaming naar minimaal label D. Die deadline staat los van de huurwetdiscussie en is verankerd in de implementatie van de EPBD IV. Wie nu wacht op politieke duidelijkheid over de huurwet om ook de verduurzamingsagenda te bepalen, loopt het risico te laat te beginnen en tegen hogere kosten te werken.
Als de WOZ zwaarder gaat meetellen in de WWS-puntentelling, stijgt de maximale huurprijs voor woningen in gewilde locaties. Dat kan de verhuurwaarde verbeteren. Tegelijk geldt: een pand met label E, F of G dat niet voor 2029 is verduurzaamd, mag dan niet meer worden verhuurd. De combinatie van een hogere huurruimte en een verplichting tot verduurzaming maakt het nu juist interessant om te rekenen wat een labelverbetering per pand oplevert: zowel in extra huurpotentieel als in vermeden risico op huurderving na 2029. Milieu Centraal geeft een eerste indicatie van welke maatregelen per woningtype het meest effectief zijn.
Wil je weten wat de versoepelingen en de labelplicht van 2029 concreet betekenen voor jouw panden? Plan een kort gesprek met Energieadvies Nederland →